PROPIEDAD DE ARRENDAMIENTO

Un arrendamiento es un contrato entre un propietario y un usuario de una propiedad. En los contratos de arrendamiento comercial, el propietario (arrendador) recibe una compensación financiera y, a cambio, el inquilino (arrendatario) recibe el derecho de operar su negocio en la propiedad. Hay muchos tipos diferentes de acuerdos de arrendamiento de propiedades y muchas consideraciones diferentes que los dueños de negocios deben considerar antes de celebrar dicho contrato. Pero el arrendamiento es muy popular entre los propietarios de pequeñas empresas: estos acuerdos permiten que las empresas nuevas o con dificultades financieras desvíen su capital hacia otras necesidades comerciales. De hecho, muchas pequeñas empresas operan en instalaciones arrendadas durante toda su existencia. El arrendamiento de propiedades, por supuesto, puede ser en sí mismo una actividad de pequeña empresa.

TIPOS DE ARRENDAMIENTOS DE PROPIEDADES

Arrendamiento de servicio completo

Este tipo de arrendamiento se utiliza principalmente en edificios de oficinas de múltiples inquilinos. En esencia, los arrendatarios que acceden a tales acuerdos pagan una única suma global por una amplia gama de servicios complementarios además del pago del arrendamiento. Según los términos de los arrendamientos de servicio completo, el arrendador es responsable de proporcionar una serie de servicios diferentes para sus inquilinos, que incluyen seguridad, mantenimiento, limpieza y diversos servicios públicos (agua, electricidad, aire acondicionado, calefacción).

Arrendamiento bruto

Según los términos de un contrato de arrendamiento bruto, el arrendatario paga al arrendador un monto bruto de alquiler (así como el impuesto sobre las ventas cuando corresponda). Los costos de propiedad tales como impuestos a la propiedad, seguros y mantenimiento son responsabilidad del propietario; el inquilino es responsable de los servicios públicos. A veces, el contrato de arrendamiento incluirá disposiciones que requieren que el inquilino cubra los costos de la propiedad que superen un cierto nivel específico.

Las variaciones de este acuerdo de arrendamiento básico incluyen el arrendamiento plano y el arrendamiento escalonado. El contrato de arrendamiento plano es el tipo de contrato más básico y, en general, el más popular entre las pequeñas empresas. Requiere que el arrendatario pague un precio fijo fijo durante un período de tiempo específico. El contrato de arrendamiento escalonado, por otro lado, exige un aumento gradual del pago de la renta base a lo largo del tiempo en reconocimiento del probable aumento de los gastos del propietario en áreas como impuestos, primas de seguros y mantenimiento. Un contrato de arrendamiento relacionado, generalmente conocido como arrendamiento por costo de vida, incluye aumentos de alquiler basados en cifras de inflación general en lugar de aumentos en gastos específicos.

Arrendamiento neto

El arrendamiento neto es el más ubicuo de los distintos tipos de contrato de arrendamiento. Según los términos de un contrato de arrendamiento neto, el inquilino le paga al propietario una renta base más una suma adicional que cubre la participación del inquilino en los impuestos a la propiedad. Cuando los impuestos aumentan, es responsabilidad del inquilino cubrir esos costos. Las obligaciones de cada inquilino se calculan determinando qué porcentaje de la instalación total está ocupada por cada inquilino; por lo tanto, un inquilino que ocupa el 20 por ciento de la instalación paga el 20 por ciento del aumento.

Las variaciones del arrendamiento neto básico incluyen el arrendamiento 'doble neto' y 'triple neto'. En un contrato de arrendamiento de doble red, el inquilino es responsable de cobrar las primas de seguro adicionales y los aumentos de impuestos; bajo arrendamientos de triple red, los inquilinos son responsables de cubrir las primas de seguros, aumentos de impuestos, y costos asociados con el mantenimiento y / o reparaciones del edificio, el estacionamiento y otras áreas utilizadas por el arrendatario. El arrendamiento de triple red es popular entre los propietarios por razones obvias; Los propietarios de pequeñas empresas deben tener en cuenta que tales arreglos a veces hacen que los propietarios estén menos atentos al mantenimiento en estas áreas de lo que podrían estar si tuvieran que pagar la factura ellos mismos.

Porcentaje de arrendamiento

Este arreglo exige que los inquilinos paguen una renta base y / o un porcentaje de los ingresos brutos del arrendatario. Este porcentaje, que puede llegar al 10-12 por ciento en algunos contratos, se paga anualmente, semestralmente o trimestralmente (algunos centros comerciales, sin embargo, requieren pagos aún más frecuentes). Este arreglo es el favorito de los arrendadores con propiedades en codiciadas áreas comerciales; los inquilinos se inclinan menos favorablemente, pero las leyes de la oferta y la demanda a menudo hacen posible que los propietarios de propiedades deseables insistan en ello. Los propietarios de pequeñas empresas deben comprender plenamente lo que el contrato define como 'ingresos brutos'. 'Sea específico en cómo define las ventas brutas', escribió Fred Steingold en Guía legal para iniciar y administrar una pequeña empresa . 'Dependiendo de su tipo de negocio, ciertos artículos deben deducirse de las ventas brutas antes de que se determine el porcentaje de alquiler. A continuación, se muestran algunas posibilidades:

mercancía devuelta
cargos que realiza por la entrega y la instalación
ventas de máquinas expendedoras
depósitos reembolsables
ventas por catálogo o por correo
impuesto de venta

En resumen, asegúrese de que su contrato de arrendamiento excluya todos los artículos que exageren sus ventas de la ubicación que está alquilando '.

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VENTAJAS Y DESVENTAJAS DEL ARRENDAMIENTO

La Administración de Pequeñas Empresas (SBA) aconseja a los propietarios de pequeñas empresas que consideren una variedad de factores al sopesar si arrendar o comprar una propiedad. Estas consideraciones incluyen:

Requisitos operativos: si se espera que los requisitos operativos de la empresa cambien significativamente durante los próximos años, probablemente sea preferible el arrendamiento, ya que permite que las empresas se muevan más fácilmente.
Oferta de capital y necesidades de capital: el arrendamiento libera un porcentaje mayor del capital de una pequeña empresa para otras necesidades operativas (publicidad, producción, equipo, nómina, etc.). Si la empresa no tiene mucho dinero extra disponible (y pocas pequeñas empresas lo tienen), entonces el arrendamiento puede ser la opción más sensata. Esta es probablemente la principal razón por la que las pequeñas empresas alquilan.
Flexibilidad de financiamiento y pago: por lo general, es más fácil obtener financiamiento para arrendar que para comprar una propiedad. Además, los arrendamientos pueden extenderse por períodos más largos que los préstamos y pueden estructurarse para compensar las variaciones del flujo de efectivo (este último puede ser un factor importante para los negocios estacionales).
Valor de reventa: ¿es probable que aumente el valor de la propiedad? Si es así, ¿cuánto? Muchos propietarios de pequeñas empresas optan por comprar en lugar de arrendar, incluso si tienen que acumular una deuda significativa, si deciden que el activo es una inversión valiosa a largo plazo.
Equipo: muchos contratos de arrendamiento incluyen estipulaciones que brindan a los arrendatarios una mayor flexibilidad en términos de actualización y / o mantenimiento de equipos.
Impuestos: los propietarios disfrutan de beneficios fiscales como la depreciación y los créditos fiscales por inversión que no están abiertos a los inquilinos.

OTROS TÉRMINOS DE ARRENDAMIENTO

Además, hay otros elementos de un contrato de arrendamiento que pueden pesar mucho en la aceptabilidad general de un contrato. Los detalles de los contratos de arrendamiento pueden variar enormemente. 'En teoría', señaló Steingold, 'todos los términos de un contrato de arrendamiento son negociables'. Sin embargo, hasta qué punto se puede negociar depende de las condiciones económicas. Si las propiedades deseables están cerca de la ocupación total en su ciudad, es posible que los propietarios no estén dispuestos a negociar con usted el precio u otros términos de arrendamiento importantes. Por otro lado, en muchas partes del país donde se ha sobreconstruido el espacio comercial, los propietarios están ansiosos por negociar con las pequeñas empresas para llenar las unidades vacías ”.

Mejoras arrendatarias

Los arrendamientos generalmente cubren cualquier remodelación que deba realizarse en la propiedad y especifican quién la pagará. La mayor parte de estos trabajos se incluyen en la categoría de 'mejoras de locales arrendados': alfombras, aislamiento, plomería y cableado eléctrico, iluminación, ventanas, tejas, sistemas de rociadores y seguridad, y sistemas de calefacción y aire acondicionado. El contrato de arrendamiento debe especificar cada mejora y cuándo se realizarán, idealmente antes de la mudanza. Un arrendador estará más dispuesto a realizar dichas mejoras si la duración del contrato de arrendamiento es prolongada y / o el espacio ocupado es considerable, y las mejoras son de naturaleza general. Sin embargo, como señaló Steingold, 'si usted [el propietario de una pequeña empresa] tiene necesidades especializadas, por ejemplo, está dirigiendo un laboratorio fotográfico o un estudio de danza, y su cuarto oscuro o piso de madera sería de valor limitado para la mayoría de los futuros inquilinos, no espere que el arrendador asuma voluntariamente los costos de las mejoras. Es posible que el propietario incluso quiera cobrarle algo para cubrir el costo de remodelar el espacio después de que se vaya. Algunos arrendamientos brindan a los inquilinos la opción de realizar mejoras ellos mismos siempre que cumplan con ciertas pautas y restricciones.

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Duración del contrato de arrendamiento

Las negociaciones entre inquilinos y propietarios a menudo se enredan en la cuestión de la duración del contrato de arrendamiento, a menos que el propietario de la pequeña empresa tenga una idea clara del futuro. Los arrendadores normalmente quieren arrendamientos largos, los arrendatarios arrendamientos cortos con derechos de renovación. Generalmente, los propietarios de pequeñas empresas tratan de asegurar contratos de arrendamiento con plazos medios. Los arrendamientos de menos de un año pueden dejarlos más vulnerables de lo que les gustaría, pero los plazos de varios años también pueden ser peligrosos, especialmente si el negocio es nuevo y no está probado. Un compromiso común es incluir una 'cláusula de opción' en el contrato para que el arrendatario pueda quedarse si lo desea al finalizar el período de arrendamiento original.

Exclusividad

Muchos propietarios de pequeñas empresas insisten razonablemente en que cualquier contrato de arrendamiento que firmen contenga lo que se conoce comúnmente como una 'cláusula de exclusividad'. Esta cláusula otorga al inquilino un derecho exclusivo a vender su producto o servicio en la propiedad, obligando al arrendador a evitar tales ventas por parte de otros inquilinos.

Seguro

Los propietarios a menudo piden a los arrendatarios que aseguren un seguro en caso de que 1) el inquilino dañe la propiedad arrendada, o 2) los clientes u otras personas sufran lesiones en las instalaciones. Tales cláusulas pueden faltar si el espacio alquilado es estrictamente para uso de oficina. Cuando el inquilino requiere un seguro, el arrendador fija frecuentemente la cantidad.

Uso de locales

Los propietarios de centros comerciales / centros comerciales típicamente incluyen un lenguaje en el contrato de arrendamiento que proporciona detalles específicos sobre los usos aprobados de las instalaciones que se alquilan. Tales estipulaciones a menudo sirven para proteger los negocios de otros inquilinos. Por ejemplo, el propietario de un café en un centro comercial puede sentirse bastante descontento si su vecino, que anteriormente tenía una tienda tranquila de recuerdos deportivos, decide cambiar de marcha y abrir un salón de tatuajes.

Además, los contratos de arrendamiento proporcionan estipulaciones y regulaciones sobre muchos otros temas de interés tanto para arrendadores como para arrendatarios. Éstas incluyen:

Señalización (regula el tamaño, el estilo y el brillo de los letreros publicitarios de los inquilinos)
Cumplimiento de varias leyes de zonificación, permisos y restricciones en el uso del espacio.
Cumplimiento de otras leyes locales, estatales y federales
Subarrendar o ceder el arrendamiento
Definición del espacio que se alquila
Depósito de seguridad
El derecho del arrendador a ingresar al espacio arrendado
Reubicación (en la que el propietario traslada a un inquilino a otro espacio debido a la remodelación o expansión por parte de un inquilino vecino)
Disposiciones por defecto
Horas de operación
Incidentes de daño o destrucción por causas naturales
Refacción
Disposiciones de indemnización
Abandono (por parte del inquilino, ya sea por abandono total, disminución del horario de atención, etc.)
Expropiación (casos en los que la ciudad, el condado, el estado o el gobierno federal se apoderan de toda o parte de la propiedad para otro uso, como una carretera, un derecho de paso o una servidumbre de servicios públicos)
Cláusulas de rescate (en caso de acontecimientos catastróficos: tornados, disturbios, guerras, inundaciones, sequías, etc.)
Cláusulas de cotidianeidad (permiten al propietario de la empresa romper el contrato de arrendamiento si una tienda ancla cierra o se muda)
Cláusulas de recuperación (también conocida como cláusula de cancelación, esto permite a los propietarios desalojar a los inquilinos por incumplimiento de contrato si el inquilino no puede cumplir con los requisitos mínimos de alquiler)

ELEGIR ENTRE EDIFICIOS EXISTENTES Y PLANIFICADOS

La mayoría de las empresas emergentes se trasladan a instalaciones ya existentes. Muchos propietarios de pequeñas empresas con los medios para hacerlo eligen nuevas instalaciones por las características o el prestigio y obtienen contratos de arrendamiento mientras la instalación aún se encuentra en sus etapas de planificación. El propietario de una pequeña empresa inteligente considerará los posibles beneficios y desventajas de ambas opciones antes de tomar una decisión. 'El arrendamiento en un edificio existente proporciona al arrendatario' ¦ más [conocimiento sobre el lugar] en el momento en que se ocupa el nuevo espacio que cualquier otra opción de instalación ', dijo Wadman Daly en Reubicación de su lugar de trabajo . “Más que en cualquier otra circunstancia, el [arrendatario] está en condiciones de inspeccionar de cerca tanto la instalación como los términos de los contratos de arrendamiento propuestos en varios lugares competidores. Sin embargo, la naturaleza del arrendamiento en un edificio existente significa un control mínimo del inquilino sobre las posibles variables en el arrendamiento o en la instalación. Las tarifas de alquiler, los costos de mantenimiento y escalada, los servicios públicos y las características del edificio son fijos o relativamente no negociables. Los propietarios pueden variar en sus reducciones y cláusulas de acabado a medida, sin embargo, su estructura básica de precios, como la del edificio y los sistemas mecánicos, permanece sin cambios. Por supuesto, esta opción no tiene implicaciones para los inversores ”.

Pero Daly advierte que el arrendamiento en un edificio planificado contiene su propia combinación de características atractivas e incertidumbres: 'Las características del edificio [en un edificio planificado] serán nuevas, actualizadas y, hasta cierto punto mínimo, capaces de adaptarse al inquilino necesitar. Si su contrato de arrendamiento es lo suficientemente importante para el desarrollador, es posible que reciba atención cuando se trata de solicitudes especiales de identificación, estacionamiento, seguridad, una ubicación privilegiada en el edificio, etc. No obstante, los propietarios de pequeñas empresas deben tener cuidado al abordar dichos arrendamientos, ya que tanto la apariencia final como la utilidad del edificio, así como sus costos, no se ven ni se prueban cuando el edificio se encuentra en sus etapas de planificación. 'Las tarifas de alquiler propuestas deben examinarse a la luz de proyectos comparables con ventajas similares', escribió Daly. 'Las descripciones de características menos obvias como estacionamiento, sistemas de manejo de aire, seguridad, mantenimiento, etc., deben ser claras y completas. El historial del desarrollador que hace la oferta debe inspeccionarse cuidadosamente. ¿Existe un historial de construcción de calidad a la tarifa de alquiler solicitada, o uno de construcción para reventa rápida? ¿Existe una reputación de buen mantenimiento o negligencia benigna? Independientemente del tamaño del contrato de arrendamiento o de la duración del arrendamiento propuesto, estas y otras preguntas relacionadas deben ser investigadas '.

ARRENDAMIENTO DE PROPIEDADES COMO NEGOCIO

Comprar, mantener y arrendar una propiedad también es una práctica común de las pequeñas empresas. Puede comenzar modestamente cuando una pareja tiene dificultades para vender una residencia y, en cambio, elige alquilarla. Luego, con la experiencia adquirida, amplían el negocio de la actividad comprando, restaurando y arrendando otras propiedades. El propietario de la pequeña empresa, ahora arrendador, se guiará por aquellos principios que favorecen al arrendador, ya señalados anteriormente. El arrendamiento de propiedades comerciales es a veces el comienzo y, a veces, la culminación de tales empresas. Si bien la mayoría de los fundamentos del arrendamiento están bien establecidos y son tradicionales, la innovación aún es posible en la comercialización de tales propiedades. Un ejemplo lo informa Brandice Armstrong, escribiendo en el Registro de diario (Ciudad de Oklahoma). Armstrong escribe sobre el éxito de una pareja de Oklahoma City dedicada al arrendamiento comercial y de viviendas en el arrendamiento de un edificio comercial. A los propietarios se les ocurrió la idea de realizar una 'jornada de puertas abiertas', prácticamente desconocida en el ámbito comercial. Ofrecieron refrigerios y premios de entrada. Inmediatamente obtuvieron 14 pistas significativas.

BIBLIOGRAFÍA

Armstrong, Brandice J. 'Pareja adopta un enfoque único para el arrendamiento de propiedades comerciales'. Registro de diario . 18 de enero de 2006.

Daly, Wadman. Reubicación de su lugar de trabajo: una guía del usuario para adquirir y preparar instalaciones comerciales . Publicaciones nítidas, 1994.

'El kit gratuito ofrece ayuda a los inquilinos comerciales'. Business First-Columbus . 26 de mayo de 2000.