Cuando Eric Wu era un estudiante de segundo año de economía en la Universidad de Arizona, no usó su dinero extra para comprar pizza o cerveza. Usó $ 20,000 del dinero de su beca como pago inicial para una casa de tres habitaciones cerca del campus y alquiló dos habitaciones a sus compañeros de clase. Wu rápidamente invirtió esos ingresos en otra propiedad y luego en otra. Cuando se graduó, era dueño de unas 25 casas en Tucson.
Hoy, Wu, de 36 años, es cofundador y director ejecutivo de Opendoor, empresa de tecnología inmobiliaria con sede en San Francisco. Con $ 1.3 mil millones en fondos, la startup ha sido pionera agresivamente en un nicho de la industria conocido como iBuying, la compra y venta en línea de viviendas. Desde su lanzamiento en 2014, la compañía ha comprado y vendido 50,000 casas en 23 ciudades de los EE. UU. Solo este año, Opendoor está en camino de comprar $ 5 mil millones en casas. Si bien iBuying representa actualmente menos del 1 por ciento de las transacciones inmobiliarias anuales por valor de $ 1.6 billones en los EE. UU., Se espera que ese número aumente: los competidores de Opendoor ahora incluyen otras nuevas empresas tecnológicas, así como incondicionales de bienes raíces como Keller Williams y Realogy's Coldwell. Banquero.
Opendoor tiene una clara ventaja en la carrera por rehacer la industria inmobiliaria para la era de Internet. Pero con el impulso de crecer más rápido han surgido dolores de crecimiento. La automatización de partes del proceso de compra y venta de viviendas ha introducido problemas de seguridad en las casas abiertas de fácil acceso de Opendoor. No está claro cuándo la startup generará ganancias y hasta qué punto necesitará la ayuda de agentes inmobiliarios locales, que pueden ver a la empresa como una amenaza para su sustento. Y la empresa todavía se enfrenta a la pregunta de qué sucede si el mercado de la vivienda empeora.
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El liderazgo y los inversores de Opendoor permanecen impávidos: dicen que su objetivo es un mundo en el que la fricción de comprar y vender viviendas se sustituya por unos pocos clics de un botón. 'Estás viendo una oportunidad de mercado de muchos, muchos miles de millones de dólares', dice Glenn Solomon, socio gerente de la firma de riesgo GGV Capital, que lideró la Serie B de Opendoor de $ 20 millones en 2015. 'No estarán satisfechos con algunos cuota de mercado porcentual de un solo dígito o incluso de dos dígitos. Quieren realmente cambiar la forma en que opera esta industria '.
Opendoor tiene un largo camino por recorrer para alcanzar ese objetivo y realizar su reciente valoración de 3.800 millones de dólares. Pero si Wu puede lograr su ambiciosa visión, ese número parecerá bajo. 'Nadie', dice, 'nunca ha reinventado realmente esta categoría'.
Oportunidad de desbloqueo
Opendoor promete aliviar muchos de los agravios de la mudanza, como los inconvenientes de las exhibiciones y las jornadas de puertas abiertas, y el promedio de 70 días que se tarda en vender una casa desde la lista hasta el cierre. Proporciona algunos detalles de su hogar en línea. Opendoor genera un precio de oferta y organiza inspecciones y completará las reparaciones necesarias una vez que elija la fecha de mudanza. Opendoor gana dinero revendiendo la casa a un precio más alto y aplicando una tarifa, pagada por los vendedores, entre el 6 y el 13 por ciento (los honorarios de los agentes inmobiliarios suelen ser del 6 por ciento).
Wu construyó la prueba de concepto para Opendoor en 2013 con la ayuda de su mentor, ex director gerente de Khosla Ventures (y ahora miembro de la junta de Opendoor) Keith Rabois, y pronto obtuvo una Serie A de $ 10 millones. Los inversores incluyen a Andreessen Horowitz, Softbank, GV, el fundador de Uber, Travis Kalanick, el cofundador de Reddit, Alexis Ohanian, y el presidente de Y Combinator, Sam Altman. La empresa se lanzó al mercado de Phoenix y pronto se expandió a otros. La startup tiene 1.300 empleados y $ 3 mil millones adicionales en financiamiento de deuda para continuar con su juerga de compra de viviendas. Opendoor lo ha dicho anteriormente planea estar en 50 ciudades para 2020.
Las personas cercanas a Wu lo describen como inteligente, enérgico y obsesionado con los bienes raíces. Después de la universidad, cofundó el sitio web de búsqueda de apartamentos RentAdvisor.com en 2007 y, dos años después, el analista de datos de vecindarios Movity, que finalmente vendido a Trulia. 'No hay mucha gente en el planeta con tanta experiencia tanto en cómo funcionan las empresas emergentes como en cómo funciona el mercado inmobiliario residencial', dice Solomon.
El año pasado, Opendoor compró más de 11.000 viviendas y vendió más de 7.000, más del doble del volumen total. de su competidor más cercano, Offerpad. Opendoor gasta menos en renovaciones que la competencia y pone más énfasis en vender rápidamente, estima Mike DelPrete, académico residente en la Escuela de Negocios de Leeds de la Universidad de Colorado. `` Por lo general, es una nueva capa de pintura y la misma alfombra que ponen en todas sus casas; la llaman la 'alfombra Opendoor' ', dice DelPrete, quien dirige el programa de tecnología de bienes raíces de la universidad y rastrea el iBuyer industria. 'Su modelo trata sobre la eficiencia operativa'.
Opendoor puede entregar casas rápidamente en parte porque, como sugiere el nombre, sus casas abiertas son ultra accesibles. Los listados vacantes eliminan la necesidad de coordinarse entre agentes, vendedores y compradores potenciales. En lugar de una caja de seguridad tradicional que contiene una sola llave a la que solo un agente inmobiliario con licencia puede acceder a la vez, los clientes de Opendoor usan sus teléfonos inteligentes para ingresar a sus hogares.
'Creemos que si solo desea navegar y visitar casas', dice Wu, 'deberíamos hacerlo lo más simple y bajo demanda posible'.
Inicialmente, entrar fue tan simple (enviar un mensaje de texto a un número y proporcionar una dirección de correo electrónico) que generó problemas. Un ex Opendoor gerente dice que durante los primeros años, los visitantes encontraron regularmente personas durmiendo en las casas de Opendoor. 'La gente simplemente acampaba en las casas porque no había nadie allí', dice el empleado. 'Ocupaban casas durante semanas. Fue un problema importante '.
En 2017, la compañía limitó su ventana de puertas abiertas entre las 6 a.m. y las 9 p.m., instaló sensores de movimiento para detectar si alguien se quedaba por un período prolongado o fuera del horario de atención, y contrató a empresas de seguridad para realizar visitas domiciliarias según fuera necesario. Ahora Opendoor también utiliza firmas de terceros que ayudan a validar las identidades de los usuarios.
Las nuevas medidas eliminan solo a algunos malos actores. El 18 de abril, Liliana Ornelas, una inmobiliaria de 14 años con sede en Dallas, llevó a una clienta a visitar una casa de tres habitaciones en una calle tranquila en el suburbio de Mesquite. Se encontraron con un hombre que se había escondido en el dormitorio principal fumando lo que Ornelas dice ella cree que fue crack.
Mientras el hombre salió de la casa y Ornelas y su cliente resultaron ilesos, el agente dice que ella ha prometido no mostrar más casas de Opendoor. Informó el incidente a Opendoor (y a la Comisión de Bienes Raíces de Texas) pero la compañía nunca dio seguimiento.
Opendoor se negó a comentar sobre el episodio. En un comunicado, Brad Bonney, jefe de seguridad y experiencia en el hogar de Opendoor, dijo: 'Cuando recibimos informes de actividad no autorizada o sospechosa en nuestros hogares, nos relacionamos de inmediato con nuestros clientes, investigamos y remitimos regularmente los asuntos a las fuerzas del orden. También invertimos considerablemente en medidas para proteger nuestros hogares, incluidos los sistemas de monitoreo del hogar, las patrullas de seguridad y la verificación de antecedentes de los clientes antes de que se les otorgue acceso a nuestras propiedades '.
En las ciudades de Tempe, Mesa y Glendale, en el área de Phoenix, la policía tiene registros de al menos 10 incidentes en casas Opendoor que se remontan a 2018, según oficiales de información pública locales. En uno, los agentes arrestaron a dos individuos quien dijo que habían entrado a la casa para inyectarse heroína y pasar la noche. En otro, la policía arrestó a un ocupante ilegal que tenía una orden de detención pendiente. Según el informe del incidente, explicó a los oficiales que pudo entrar a la casa porque estaba 'abierta' a partir de las 6 a.m. cada día.
El sector inmobiliario ya es una profesión peligrosa, especialmente para las mujeres. El informe de seguridad de 2018 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios encontró que el 41 por ciento de las mujeres agentes de bienes raíces y el 20 por ciento de los hombres han experimentado una situación en el trabajo que les hizo temer por su seguridad. Hubo una clara discrepancia entre los Agentes Inmobiliarios C ª. Hablé para esta historia: Uno de los nueve hombres expresó temor a la función de puertas abiertas de Opendoor, mientras que cuatro de cada cinco mujeres lo hicieron. Collette McDonald, una inmobiliaria con sede en Atlanta, dice que lleva un arma con ella en todos los recorridos de Opendoor. 'Mi cliente y yo nos mantenemos unidos', dice. Nadie entra en una habitación sin la otra persona.
Opendoor afirma que sus propiedades no son más peligrosas que las tradicionales casas abiertas y las exhibiciones de casas privadas. 'El tipo de cosas que suceden en cualquier hogar en el mercado pueden suceder y suceden en los hogares de Opendoor', dice Bonney.
Esta primavera, Opendoor agregó un mensaje a su aplicación advirtiendo a los compradores potenciales que 'pueden encontrarse con otros visitantes' si se ha abierto una casa recientemente. Los clientes han solicitado la posibilidad de reservar horarios de recorridos o bloquear otros, y la compañía ha debatido extensamente si agregar tales funciones, según Bonney.
'Uno de los valores de Opendoor es que puede ir a cualquier hogar de Opendoor en cualquier momento entre las 6 a.m. y las 9 p.m. sin cita previa ”, dice Bonney. 'Y por eso todavía estamos considerando cómo incorporar este tipo de comentarios contradictorios'.
Encontrar y mantener aliados en la industria
Aproximadamente el 90 por ciento de los compradores de Opendoor utilizan agentes, un número a la par con la industria en su conjunto. Pero gracias a la facilidad de venta a Opendoor, menos del 10 por ciento de los vendedores están representados por agentes.
Durante las entrevistas, Wu ha elegido sus palabras con cuidado al discutir el potencial de Opendoor para reemplazar a los agentes inmobiliarios. 'La realidad con los agentes inmobiliarios hoy', dijo en el escenario de la Conferencia Global Startup Grind en Silicon Valley en febrero, 'es que su función está cambiando de la gestión de proyectos, especialmente en nuestro ecosistema, donde estamos automatizando muchos de los procesos ... al consejo.
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Opendoor tiene un incentivo para mantener buenas relaciones con los agentes inmobiliarios. Los agentes tienen el poder de mostrar las propiedades que elijan. También pueden sugerir a Opendoor como comprador para los clientes que buscan vender.
Puede que no sea sorprendente, entonces, que la compañía haya probado la cotización conjunta de algunas propiedades con agentes en Phoenix. Opendoor ahora también opera un programa de referencia de agentes para clientes cuyas casas se encuentran fuera de sus parámetros (más comúnmente, entre $ 100,000 y $ 500,000 y construidas después de 1960). A partir de julio, Opendoor comenzó a publicar sus propiedades en el sitio de corretaje Redfin y a pagar las comisiones de la compañía por las ventas completadas.
Delprete ve estos movimientos como una señal de que Opendoor necesita aumentar su volumen de compra y vender sus casas más rápido. La compañía dice que actualmente está en camino de realizar más de 30,000 transacciones en 2019, un número significativo, pero aún menos del 0,6 por ciento del total proyectado de la nación. volumen del año. 'Lo que Opendoor se dio cuenta es que es bastante difícil interrumpir el espacio inmobiliario, y los agentes inmobiliarios en particular, trabajando contra todos los demás en la industria', dice DelPrete. 'Los agentes ayudan a los consumidores a sentirse seguros al comprar y vender una casa'.
Opendoor, por su parte, insiste en que estas nuevas iniciativas no representan un cambio de dirección. 'Siempre hemos trabajado y hemos querido trabajar con agentes', dice Tyler Hixson, director de estrategia de la industria inmobiliaria de la empresa. 'Son clientes habituales, por lo que son un gran aliado'.
Mientras tanto, las nuevas empresas de tecnología inmobiliaria (proptech) Offerpad y Knock, ambas lanzadas en 2015, han recaudado una suma combinada de $ 1.6 mil millones en deuda y capital. El año pasado, Zillow, que cotiza en bolsa, agregó una opción de 'vender ahora' a su sitio web. Y las firmas inmobiliarias tradicionales están lanzando cada vez más sus propios programas de iBuying para los clientes, y Keller Williams y Coldwell Banker ingresaron al mercado de ofertas instantáneas el año pasado.
'Eso es lo que la gente busca en nuestra sociedad hoy en día: conveniencia', dice Frank Obringer, presidente de la corredora residencial de Coldwell Banker en Dallas / Fort Worth, uno de los mercados para probar el sistema. 'Vimos por qué eso podría ser atractivo para el consumidor, por lo que necesitábamos tener un producto para competir'.
Apostando por una economía fuerte
Para todas estas empresas, devorar grandes volúmenes de bienes raíces implica un alto grado de riesgo. Los accidentes inmobiliarios como el que comenzó en 2007, aunque son raros, serían catastróficos para cualquier empresa que posea grandes cantidades de propiedad, dice Andrew Caplin, profesor de economía en la Universidad de Nueva York. En el caso de que eso suceda, 'Están muertos', dice. Quebran. Opendoor puede tener una ventaja, señala Caplin, ya que sus datos inmobiliarios en muchos mercados podrían ofrecer indicadores tempranos si se acerca una recesión.
Con ese fin, Opendoor posee sus propiedades por un promedio de solo 90 días, dice Dod Fraser, vicepresidente de Opendoor. 'Mientras seamos disciplinados sobre la venta de nuestras casas', dice, 'la volatilidad de los precios a la que estamos expuestos es pequeña'.
Incluso si la empresa puede mantenerse a la vanguardia de una posible recesión y una lista creciente de competidores, la capacidad de Opendoor para lograr sus objetivos que cambian la industria depende de si puede convertir el nicho de iBuying en la nueva normalidad. La mayoría de las personas tienen muchos meses para planificar su mudanza y desean maximizar su rendimiento, dice Gilles Duranton, decano de bienes raíces en la Wharton School de la Universidad de Pensilvania. 'En general, creo que [el modelo de Opendoor] funcionará', dice, 'pero ¿captarán más del 2 o 3 por ciento del mercado? Tengo dudas. Y creo que sueñan mucho más que eso '.
Si bien Wu ciertamente está soñando en grande, deja poco tiempo para descansar. 'No duerme por la noche' señala un ex asistente, y agrega que el CEO a menudo envía correos electrónicos a los empleados o mensajes de Slack con ideas en medio de la noche.
Wu se negó a revelar si la empresa es rentable todavía, diciendo que no es uno de los objetivos actuales de la empresa. Eventualmente, visualiza Opendoor como una ventanilla única donde los clientes no solo pueden comprar o vender casas, sino también arreglar financiamiento, hipotecas y transferencias de títulos; comprar un seguro; decorar y personalizar su nuevo hogar; y organizar los servicios de mudanza. 'Si podemos integrar verticalmente la categoría, reconstruir cada componente desde cero, automatizar muchos de los pasos y hacer que sea un clic para comprar, vender o intercambiar', dice, 'creemos que construiremos el mayor mercado de viviendas. Habremos eliminado toda la fricción. Eso puede llevar 10, 20, 30 años '.
Las décadas pueden ser una línea de tiempo larga para muchos emprendedores, pero no para Wu, quien se ha centrado exclusivamente en el sector inmobiliario desde que era adolescente. 'Si podemos crear una experiencia optimizada en línea y hacerlo al menor costo posible', dice, 'creo firmemente que ganaremos la categoría'.
